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    華夏幸福(600340)

      華夏幸福基業股份有限公司是一家主要從事房地產開發與銷售和區域開發的企業.公司致力于為企業提供各......更多>>

    600340股價預警
    江恩支撐:28.79
    江恩阻力:32.39
    時間窗口:2019-07-17
    詳情>>
    吧主
    暢聊大廳
    漁術:

    敢問量在何方

    2019719今日大盤開盤位2909,相比昨日高開8個。開盤快速沖高,下午有所回落,收盤為2924,今日上漲23個。成交額1491億,相比昨日持平。換手0.44%。從收盤今日行情高開沖高后

    2019-7-20 1:07:49
    消魂之夜:

    7月19日一燈財富A5指數110.7成份股(華夏幸福、貝達藥業、高新興、維通、湯臣倍健)較前一交易日上漲1.25。

    2019-7-19 16:10:46
    奔馳的亮仔:

    今天忍痛出掉部分華夏幸福,繼續加倉新城171手,至此擁有華夏二萬分之一,新城二萬分之一

    2019-7-19 15:07:47
    一生何求:

    華夏幸福的產業新城新模式 王學有多少錢可以填這窟窿

    導語:以奪取亞冠為目標的華夏幸福隊秒變為保級隊,這和東家華夏幸福的資金緊張有直接關系,華夏幸福的產業新城模式,前期投入太大,而回報太慢,這讓華夏幸福的資金供應極為緊張。今年上半年的財務數據公開后,除了

    2019-7-19 14:04:50
    三水林:

    華夏幸福7.28億元競得南京溧水宅地 溢價率58.95%

      樂居財經訊王鴻7月19日,江蘇南京成功出讓溧水區2宗宅地,地塊編號為NO.溧水2019G13和NO.溧水2019G14,競得人分別為華夏幸福旗下的南京孔雀城房地產開發有限公司和南京市下關城市建設開

    2019-7-19 13:54:24
    三聚戒害羞:

    只前十年華夏可能更恐怖。個人好萬科。巴菲特考察上市公司,就是參考至少10年的歷史業績,新城、華夏幸福、萬科三家對比,唯有萬科這家企業,過去10年,有9個年度凈利潤增長率不低于15%,且知名度非常高

    2019-7-19 13:01:47
    王達888888:

    2018年2月初為了做長線價值投資,穩定籌碼不受外部沖,我制定了“隱藏資產計劃”,不讓身邊人知道我在投資股票,我對外宣城我沒有炒股,把所有股票都賣掉了,更換了券商。沒想到市場隨即見頂,親戚們說我清倉

    2019-7-19 10:55:47
    Sherlockhms:

    排除法金地我的不多的。主要是配置一下吧。目前地產

    排除法金地我的不多的。主要是配置一下吧。目前地產股我分散持有四五只。地產股經營模式有很多,過去很多模式都曾經很成功,但是市場一直在變化,最佳運營模式也一直在變。現階段我比較好:融創和金茂的城市綜合

    2019-7-19 7:19:47
    動畫王國:

    金地我的不多的。主要是配置一下吧。目前地產股我分

    金地我的不多的。主要是配置一下吧。目前地產股我分散持有四五只。地產股經營模式有很多,過去很多模式都曾經很成功,但是市場一直在變化,最佳運營模式也一直在變。現階段我比較好:融創和金茂的城市綜合運營商

    2019-7-18 23:22:48
    盛宴:

    金地我的不多的。主要是配置一下吧。目前地產股我分

    金地我的不多的。主要是配置一下吧。目前地產股我分散持有四五只。地產股經營模式有很多,過去很多模式都曾經很成功,但是市場一直在變化,最佳運營模式也一直在變。現階段我比較好:融創和金茂的城市綜合運營商

    2019-7-18 22:49:49
    股票代碼 買入金額(萬元) 賣出金額(萬元)
    000961 3597.29 675.18
    002945 2490.53 0
    002149 451.94 0.2
    300179 335.92 380.97
    002362 327.31 332.01
    股票漲停次數
    • 主力控盤
    • 機構評級
    • 趨勢研判
    • 時價關系

     
      主力控盤:根據贏家江恩星級評定模型,給予華夏幸福(600340)★★★★星評定。主力機構對該股認同度較高,本股票大方向依然樂觀。從機構持倉判斷,近三個月來該股較上期相比,新進機構 0 家,增倉 1 家,減倉 1 家,退出 0 家,本此變動后機構所持倉位比例較上期占流通盤比 69.38%。

    當日資金流向判斷 今日資金凈流入為2620.46萬。 使用《贏家江恩軟件》官方看圖分析該股>>

     
      依據贏家江恩系統趨勢工具極反通道分析判斷華夏幸福600340運行在生命線以下弱勢區域,根據規則該股短線輕倉參與,股價跌至弱勢外軌線后波段再結合其它工具信號建倉。應用口訣是:生命線上強勢走,生命線下難抬頭;紅黃兩條外軌線,壓力支撐顯勢頭。

     
      依據贏家江恩系統時價工具判斷,該股短期時間窗為 2019-05-02號和2019-05-23號,中期時間窗2019-06-13號和2019-07-17號,短期支撐是28.79元,阻力是32.39元。

      空間阻力與支撐判斷依據:站穩一線看高一線,失守一線看低一線;時間窗口判斷依據:時間窗對趨勢有助推作用。

    綜述

    600340股票分析綜合評論:600340股票分析綜合評論:華夏幸福600340當前趨勢運行在生命線以下弱勢休息區域,中期資金籌碼占流通盤69.38%,主力控盤度較高大方向依然樂觀。通過江恩價格工具分析,該股短期支撐是28.79元,阻力是32.39元;通過江恩時間工具分析,該股短期時間窗為 2019-05-02號和2019-05-23號,中期時間窗2019-06-13號和2019-07-17號 ,結合持倉成本做好計劃。

    所屬板塊

    上游行業:房地產

    當前行業:房地產開發

    下級行業:房地產開發Ⅲ

    所屬區域

    • 資金流向
    • 機構持倉
    機構名稱 持股量 占流通股%增減情況
    華夏幸福基業控股股份公司-華夏幸福基業控股股份公司非公開發行2017年可交換公司債券(第一期)質押專戶 15200 5.16 不變
    中國平安人壽保險股份有限公司-自有資金 14800 5 不變
    中國證券金融股份有限公司 8852.34 3 不變
    香港中央結算有限公司 6183.59 2.09 2728.71萬
    交通銀行股份有限公司-華安策略優選混合型證券投資基金 2739.83 0.93 -83.63萬
    中央匯金資產管理有限責任公司 2546.57 0.86 不變
    青島城投金融控股集團有限公司 2323.88 0.79 不變
    華夏幸福基業控股股份公司 108800 36.81 不變
    中國平安人壽保險股份有限公司-分紅-個險分紅 25200 8.54 不變
    中國平安人壽保險股份有限公司-萬能-個險萬能 18300 6.2 不變
    • 私募牛人
    • 高管買賣
    名稱 成功率 成功次數
    張青 79.17% 19
    張利明 78.26% 18
    徐留勝 76% 19
    張麗華 76% 19
    葉健顏 75% 21
    施玉慶 66.13% 41
    沈付興 63.83% 30
    名稱 股數價格時間變動情況
    陳懷洲 1200000 13.28 2018.09.20 增持
    胡學文 1200000 13.28 2018.09.20 增持
    林成紅 500000 13.28 2018.09.20 增持
    孟驚 3100000 13.28 2018.09.20 增持
    吳中兵 1200000 13.28 2018.09.20 增持
    袁剛 1000000 13.28 2018.09.20 增持
    張書峰 1000000 13.28 2018.09.20 增持
    指標/日期股東人數(戶)較上期變化人均流通股(股)A股股東數(戶)行業平均(戶)
    2019-03-31 85900 -7.57 34400 50000
    2018-12-31 92900 -21.36 31800 51600
    2018-09-30 118200 -2.88 25000 47400
    2018-06-30 121700 -0.52 24300 50200
    2018-03-31 122300 37.12 24200 69000
    2018-02-28 89200 -24.25 33100
    2017-12-31 117800 -8.12 25100 68100
    2017-09-30 128200 -12.55 23100 67600
    2017-06-30 146600 194.89 20200 70700
    2017-03-31 49700 -1.76 59500 65900
    2017-02-28 50600 -3.45 58400
    2016-12-31 52400 14.83 50500 66600
    2016-09-30 45600 0.83 58000 69200
    2016-06-30 45300 -11.19 58500 68800
    2016-03-31 51000 0.7 51900 72800
    2016-02-29 50600 3.72 52300
    2015-12-31 48800 -22.54 54200 73300
    2015-09-30 63000 -19.67 42000 74900
    2015-06-30 78400 157 33700 73700
    2015-03-31 30500 39.92 43300 6.39
    2015-03-19 21800 54.52 60700
    2014-12-31 14100 -48.27 93700 5.42
    2014-09-30 27285 42.62 48483.77 53046
    2014-06-30 19131 -10.94 27346.65 56019
    2014-04-10 21481 1.44 24354.96
    2014-03-31 21177 17.58 24704.58 58124
    2013-12-31 18011 45.33 29047.18 58400
    2013-09-30 12393 5.92 28143.24 59631
    2013-06-30 11700 -3.91 29810.19 60439
    2013-03-31 12176 -4.24 28644.81 62340
    2013-03-21 12715 1.08 27430.53
    2012-12-31 12579 -0.44 27727.1 63051
    2012-09-30 12635 -10.67 27604.21 62226
    • 股票結構
    • 限售解禁
    • 十大股東
    時間 總股本(萬股) A股總股本 流通A股 限售A股 變動原因
    2019-03-31 300300 300300 295500 4764.5 一季報
    2018-12-31 300300 300300 295500 4830.5 年報
    2018-09-30 300300 300300 295500 4830.5 三季報
    2018-06-30 295500 295500 295500 半年報
    2018-03-31 295500 295500 295500 一季報
    2017-12-31 295500 295500 295500 年報
    2017-09-30 295500 295500 295500 三季報
    2017-06-30 295500 295500 295500 半年報
    2017-03-31 295500 295500 295500 一季報
    2016-12-31 295500 295500 264600 30900 年報
    2016-09-30 295500 295500 264600 30900 三季報
    2016-06-30 295500 295500
    2016-03-31 295500 295500
    2015-12-31 264600 264600
    2015-09-30 264575.94 264575.94 264575.94 三季報
    2015-06-30 264575.94 264575.94 264575.94 半年報
    2015-05-05 264575.94 264575.94 264575.94 -
    2015-05-04 264575.94 264575.94 132287.97 -
    2015-04-02 132287.97 132287.97 132287.97 -
    2015-03-31 132287.97 132287.97 132287.97 一季報
    2015-01-23 132287.97 132287.97 132287.97 -
    2014-12-31 132287.97 132287.97 132287.97 年報
    2014-12-23 132287.97 132287.97 132287.97 -
    2014-12-22 132287.97 132287.97 132287.97 配售股份上市
    2014-09-30 132287.97 132287.97 132287.97 三季報
    2014-09-15 132287.97 132287.97 132287.97 配售股份上市
    2014-06-30 132287.97 132287.97 52316.88 79971.09 半年報
    2014-03-31 132287.97 132287.97 52316.88 79971.09 一季報
    2013-12-31 132287.97 132287.97 52316.88 79971.09 年報
    2013-09-30 88191.98 88191.98 34877.92 53314.06 三季報
    2013-06-30 88191.98 88191.98 34877.92 53314.06 半年報
    2013-03-31 88191.98 88191.98 34877.92 53314.06 一季報
    解禁日期解禁股份數(萬股)前日收盤價(元)解禁市值(億元)解禁股占總股本比例(%)解禁股份類型
    2017-01-23 24.38 753800 10.46 定向增發機構配售股份
    2014-09-15 79971.09 26.87 214.88 27.06 定向增發機構配售股份
    2009-07-09 2265.83 0 1.71 股權分置限售股份

    前十大流通股東累計持有:205000萬股,累計占流通股比:69.38% ,較上期變化:2645.08萬股

    機構或基金名稱 持有數量(萬股) 占流通股比例(%) 增減情況(萬股) 股份類型
    華夏幸福基業控股股份公司 108800 36.81 不變 78.27%
    中國平安人壽保險股份有限公司-分紅-個險分紅 25200 8.54 不變 無質押
    中國平安人壽保險股份有限公司-萬能-個險萬能 18300 6.2 不變 無質押
    華夏幸福基業控股股份公司-華夏幸福基業控股股份公司非公開發行2017年可交換公司債券(第一期)質押專戶 15200 5.16 不變 無質押
    中國平安人壽保險股份有限公司-自有資金 14800 5 不變 無質押
    中國證券金融股份有限公司 8852.34 3 不變 無質押
    香港中央結算有限公司 6183.59 2.09 2728.71萬 無質押
    交通銀行股份有限公司-華安策略優選混合型證券投資基金 2739.83 0.93 -83.63萬 無質押
    中央匯金資產管理有限責任公司 2546.57 0.86 不變 無質押
    青島城投金融控股集團有限公司 2323.88 0.79 不變 無質押
    • 主要指標
    • 資產負債值
    • 利潤表
    • 現金流量
    主營構成 

    產品類型:

    房地產開發,產業發展服務,土地整理,其他,物業管理服務,綜合服務,基礎設施建設。

    產品名稱:

    經營范圍:

    對房地產、工業園區及基礎設施建設投資;房地產中介服務;提供施工設備服務;企業管理咨詢;生物醫藥研發、科技技術推廣服務(科技企業孵化)。

    • 行業分類
    • 產品分類
    • 地域分類
    業務名稱營業收入(萬元)收入比例營業成本(萬元)成本比例利潤比例毛利率
    房地產開發 2893100 48.79 2248800 73.07 22.59 22.27
    產業發展服務 2308600 38.93 178900 5.81 74.67 92.25
    土地整理 479100 8.08 416800 13.54 2.18 13
    其他 145100 2.45 165300 5.37 -0.71 -13.95
    物業管理服務 46200 0.78 39600 1.29 0.23 14.25
    綜合服務 41700 0.7 14000 0.46 0.97 66.35
    基礎設施建設 16200 0.27 14200 0.46 0.07 12.45
    業務名稱營業收入(萬元)收入比例營業成本(萬元)成本比例利潤比例毛利率
    業務名稱營業收入(萬元)收入比例營業成本(萬元)成本比例利潤比例毛利率
    環北京 4985300 84.07 2450900 79.64 88.86 50.84
    環上海 753900 12.71 482300 15.67 9.52 36.03
    北京豐臺區 109900 1.85 78800 2.56 1.09 28.24
    華南區域 80900 1.36 65600 2.13 0.53 18.82
    • 分配預案
    • 分紅配送
    披露日期 會計年度 分配預案 實施狀況
    2018年08月29日 2018年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2018年03月30日 2017年12月31日 以公司總股本295494.6709萬股為基數,每10股派發現金紅利9.00元(含稅,非限售條件的自然人股東和證券投資基金在公司派發股息紅利時暫不扣繳個人所得稅,每10股實際派發9.00元) 實施
    2017年08月18日 2017年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2017年03月30日 2017年01月23日 以公司總股本295494.6709萬股為基數,每10股派發現金紅利6.6元(含稅;非限售條件的自然人股東和證券投資基金在公司派發股息紅利時暫不扣繳個人所得稅,每10股實際派發6.6元) 實施
    2016年08月17日 2016年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2016年03月30日 2016年01月21日 以2016年1月21日公司總股本295494.6709萬股為基數,每10股派發現金紅利5.4元(含稅;非限售條件的自然人股東和證券投資基金在公司派發股息紅利時暫不扣繳個人所得稅,每10股實際派發5.4元) 實施
    2015年08月28日 2015年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2015年03月26日 2014年12月31日 以公司總股本132287.9715萬股為基數,每10股送10股并派發現金紅利8元(含稅;扣稅后,每10股派發現金紅利7.1元) 實施
    2014年08月19日 2014年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2014年04月17日 2013年12月31日 以公司總股本132287.9715萬股為基數,每10股派發現金紅利1.50元(含稅;扣稅后,每10股派發現金紅利1.425元) 實施
    2013年08月27日 2013年06月30日 以2013年6月30日公司總股本88191.9810萬股為基數,每10股送5股并派發現金紅利1.50元(含稅,扣稅后,每10股派發現金紅利1.175元) 實施
    2013年03月28日 2012年12月31日 以公司總股本88191.9810萬股為基數,每10股派發現金紅利2.3元(含稅,扣稅后,每10股現金紅利2.185元) 實施
    2012年08月15日 2012年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2012年02月29日 2011年12月31日 以公司總股本58794.654萬股為基數,每10股送3股轉增2股并派發現金股利2.00元(含稅,扣稅后每10股現金紅利1.5元) 實施
    2011年08月03日 2011年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2011年04月22日 2010年12月31日 以公司現有股本14532.4675萬股為基數,實施公積金轉增股本。 實施
    2010年08月25日 2010年06月30日 不分配不轉增。 董事會通過
    2010年04月30日 2009年12月31日 不分配不轉增 股東大會通過
    2009年08月24日 2009年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2009年04月30日 2008年12月31日 不分配不轉增 股東大會通過
    2008年08月28日 2008年06月30日 不分配不轉增。 董事會通過
    2008年04月30日 2007年12月31日 不分配不轉增。 股東大會通過
    2007年08月27日 2007年06月30日 不分配不轉增 董事會通過
    2007年04月27日 2006年12月31日 不分配不轉增。 股東大會通過
    2006年08月24日 2006年06月30日 不分配不轉增。 董事會通過
    2006年04月29日 2006年06月12日 以公司股權分置改革實施定向回購后總股本9532.4675萬股為基數,每10股轉增5.24523股.(以2005年末總股本10000萬股為基數,每10股轉增5股) 實施
    2005年08月25日 2005年06月30日 不分配不轉增。 董事會通過
    -- 2007年07月04日 [股權分置改革]以流通股本9380.7679萬股為基數,流通股每10股派發現金紅利0.047元。 實施
    -- 2006年06月06日 [股權分置改革]以流通股總股本4000萬股為基數,在定向回購的基礎上,公司非流通股股東向股權登記日登記在冊的全體流通股股東每10股送3股股票。 實施
    股票簡稱 公告日 分紅(每10股) 送股(每10股) 轉增股(每10股) 登記日除權日 備注
    華夏幸福 2018-08-29 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2018-03-30 9 2018-06-15 2018-06-19 實施
    華夏幸福 2017-08-18 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2017-03-30 6.6 2017-06-12 2017-06-13 實施
    華夏幸福 2016-08-17 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2016-03-30 5.4 2016-05-16 2016-05-17 實施
    華夏幸福 2015-08-28 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2015-03-26 8 10 2015-04-30 2015-05-04 實施
    華夏幸福 2014-08-19 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2014-04-17 1.5 2014-05-20 2014-05-21 實施
    華夏幸福 2013-08-27 1.5 5 2013-10-09 2013-10-10 實施
    華夏幸福 2013-03-28 2.3 2013-06-03 2013-06-04 實施
    華夏幸福 2012-08-15 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2012-02-29 2 3 2 2012-05-08 2012-05-09 實施
    華夏幸福 2011-08-03 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2011-04-22 6 2011-05-31 2011-06-01 實施
    華夏幸福 2010-08-25 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2010-04-30 -- -- 股東大會通過
    華夏幸福 2009-08-24 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2009-04-30 -- -- 股東大會通過
    華夏幸福 2008-08-28 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2008-04-30 -- -- 股東大會通過
    華夏幸福 2007-08-27 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2007-04-27 -- -- 股東大會通過
    華夏幸福 2006-08-24 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2006-04-29 5.25 2006-07-10 2006-07-11 實施
    華夏幸福 2005-08-25 -- -- 董事會通過
    華夏幸福 2005-04-23 2 2005-06-28 2005-06-29 實施

    行業分析

    • 二級行業
    • 三級行業
    股票代碼股票簡稱每股凈收益(元)凈利潤(萬元) 凈利潤同比增長率(%)每股凈資產(元)每股經營現金流(元) 每股未分配利潤(元)每股資本公積金(元)凈資產收益率(%)
    股票代碼股票簡稱每股凈收益(元)凈利潤(萬元)凈利潤同比增長率(%)每股凈資產(元)每股經營現金流(元)每股未分配利潤(元)每股資本公積金(元)凈資產收益率(%)
    600340華夏幸福產品2 600340華夏幸福產品6 600340華夏幸福產品5 600340華夏幸福產品4 600340華夏幸福產品3 600340華夏幸福產品1

    行業格局和趨勢
      我國城鎮化格局經歷了大型化、中心化、城市群化的過程,正逐步邁向都市圈化的發展階段。2019年2月21日,經國務院同意,國家發展改革委發布了《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》,標志著都市圈已經上升為國家發展戰略,成為中國城鎮化的主體空間形態,將逐步釋放巨大發展紅利。公司將緊緊把握都市圈化的趨勢與發展紅利,進一步提高公司產業新城業務與房地產業務的發展質量,同時積極探索都市圈化格局下的新業務,尋找公司業務發展的新抓手,實現可持續發展。
      當前,我國都市圈尚未建立起大中小城市各具活力的城鎮體系,都市圈核心區已較為發達,中小城鎮開發卻有待加強。未來,隨著交通網絡的日益完善和核心區的轉型升級,都市圈外圍地區將成為核心區人口和產業轉移的最大受益地,其中,以公共交通為導向的發展模式(即TOD,transit-oriented development)導向的都市圈微中心建設將成為拉動內需和帶動經濟增長的重要動力。與此同時,伴隨都市圈發展的一體化進程加快,必然對區域交通協同提出更高要求,也將有效拉動都市圈周邊區域投資需求。
      (2)都市圈是新增城鎮人口的核心載體,構成未來消費和投資增長的源動力
      從國際成熟都市圈發展歷程來看,一定時期內,都市圈人口規模將持續增長,其中,核心區人口增速將趨緩,外圍區縣人口加速增長,成為都市圈新增人口的核心承載地。以東京都市圈為例,據日本總務省統計數據,1920-2015年間東京都市圈人口總規模從768萬增加至3613萬,凈增長2845萬,其中外圍三縣1970-2015年間新增人口占比達到78%。都市圈人口的進一步集聚無疑將拉動消費需求和投資需求,促進經濟的持續快速增長。
      從國內來看,在國務院、發改委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》后,2019年4月8日,國家發改委又印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》通知,其中,在“加快農業轉移人口市民化”任務中提及要繼續加大戶籍制度改革力度,城區常住人口100萬至300萬的II型大城市要全面取消落戶限制;城區常駐人口300萬至500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制;超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模;城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策。培育都市圈作為新型城鎮化及相關人口政策的導向和趨勢已十分明顯,都市圈人口紅利大潮并未退去,數量紅利繼續釋放,隨著我國國民受教育程度的不斷提升,我國人口素質的不斷提高,人口質量紅利將隨著數量紅利持續迸發。
      (3)都市圈產業的優化布局,也將帶來區域產業載體和項目的投資增量
      伴隨都市圈建設步伐的加快,產業空間布局的逐步優化,將推動中心城市聚焦金融保險、商貿服務等都市核心功能,而大型制造生產、部分金融保險、企業服務中后臺及娛樂休閑配套產業逐漸向周邊轉移。在中心城市的產業升級及產業的向外轉移過程中,將形成中心區產業更新投資和外圍區域新建廠房、新建生產線、新建設備等大量產業投資。
      (4)都市圈外圈層基本公共服務配套不足,具備較大建設提升空間
      我國都市圈外圈層存在嚴重的公共服務配套缺口,優質的教育、文化、醫療、衛生等各項資源主要向都市圈核心區集聚,外圈層基本公共服務配套不足。加快都市圈建設,將推進公共服務設施的統籌配套,實現服務設施的均等化與一體化,帶來外圍區域在分校建設、醫療衛生機構建設、圖書館及其他休閑設施建設的大量投資。
      2、都市圈化下的產業新城格局與趨勢
      (1)借助都市圈發展契機,產業新城布局都市圈中、外圍,助力中小城鎮開發,發展正當其時。當前都市圈核心城市飽和發展,人口、產業、資本等外溢的趨勢日漸明顯,同時,都市圈發展帶來了軌道交通、高速公路等路網的加速建設,為外圍縣域經濟發展提供基礎設施支持。華夏幸福產業新城布局于都市圈中、外圍,均借助于良好的交通優勢,靠近TOD、高速公路出入口等,立足于建設產業發展、人口集聚、社會和諧的新型城市,產業新城面臨著巨大的發展契機。當前,國內產業新城開發尚且處于藍海,面臨都市圈外圍發展的機遇,中小城鎮開發需求強勁,產業新城開發市場前景廣闊。
      (2)產業集聚、產城融合發展趨勢明顯。產業新城開發經歷了前期招商引資、產業促進的發展階段,事實證明,產城融合是產業新城發展的核心競爭力。當前,都市圈中心城市產業升級、產業結構調整、產業向外圍轉移,周邊的中小城鎮具備大量而低價的土地資源、豐富而相對低廉的人力成本,并且有著強烈的產業發展訴求。承接核心城市外溢、積極促進產業集聚、促進中小城鎮產業升級,將是產業新城發展的必然趨勢。
      (3)綠色生態、環境友好、配套齊全的宜居型城市勢在必行。都市圈人口、產業、資源的不斷外溢,對于外圍城市的配套設施、綠化水平都提出了較高要求。產業新城要實現產城融合、人口集聚,必然要滿足生態、配套等各方面的要求,建設綠色生態、環境友好、配套齊全的宜居型產業新城。在這一點上,華夏幸福產業新城始終走在前列。在新城建設之初,堅持“以人為本”,打造生態智慧、宜居宜業的幸福城市為理念,實現規劃、設計、建設、運營四位一體,打造城市發展的完整體系。
      公司產業新城業務緊緊把握以都市圈為核心的新型城鎮化這一歷史契機,順應國家戰略和政策趨勢,以PPP模式為所在區域提供可持續發展的全流程綜合解決方案,有效促進產業轉型升級,最終實現產業與城市的互動發展,助力核心城市群的形成和發展。此外,公司的產業新城業務還承擔著縣域經濟轉型及城市競爭力提升的重任,能有效幫助地方政府尤其是縣域政府提升城市綜合實力,旨在使所在區域實現經濟發展、城市發展和民生保障三大目標,努力推進都市圈建設,增強對轉移人口的吸引力和承載力,廣受當地政府的歡迎。產業新城行業前景廣闊,業務潛力巨大。
      3、都市圈化下的房地產業務格局與趨勢
      2018年下半年調控政策加碼,全國房地產市場從年初的火熱狀態迅速降溫。預計降溫態勢還將在2019年持續一段時間,但是,在我國房地產市場處于高位時點上的及時調整,將很大程度上避免市場出現日本、香港和美國曾經面臨的危機。
      從政策上看,2019年全國還將繼續堅持“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩”政策,以保證房地產市場持續穩定的發展,但各地政府可根據城市特點與情況“因城施策”或者說是“一城一策”,此外,2019年各地方政府穩定經濟的重心已經轉向了區域性經濟大發展,預計2019年全國房地產市場拐點將至,呈現先低后穩甚至先低后高的態勢。從城市能級看,一二線城市將率先回暖,與之環繞的三四線城市將隨之回暖,呈現出明顯的都市圈特征,而非都市圈的三四線城市將依然緊張。
      (1)房地產市場呈現三大趨勢
      1)空間都市圈化
      在中國城鎮化新的發展階段,未來房地產的發展也將面臨新的機遇和挑戰,像過去二十年趨勢明確的歷史機遇將逐漸轉弱,但是結構性機會依然顯著存在于都市圈中。
      過去十年,都市圈房地產市場規模增速遠超全國其他地區水平,2018年都市圈住宅市場規模約為6.2萬億1,已占據全國市場的半壁江山,核心城市外溢市場2規模約為2萬億3,約占都市圈總規模的35%。回顧2016-2019年間的房地產調控,顯現出北三縣調控與北京的調控幾乎同步,以及2018年“930調控”開啟時,東莞、惠州、佛山、珠海出現在全國19城限購條令名單中的現象,充分體現了本輪調控的“都市圈化”特征。
      可以判斷,未來房地產市場將呈現更加明顯的“都市圈化”特征。
      2)運營精細化
      隨著中國房地產行業黃金時代的逐漸遠去,越來越嚴格的政策調控、人口增量紅利不斷消失、中國城市化進程放緩等一系列因素使得中國房地產市場逐漸從賣方市場向買方市場過渡。房地產企業的關注點逐漸從“規模”和“速度”轉向“模式創新”和“投資效率”,多業態并舉將成為主旋律,未來房地產市場將進入“運營精細化”的時代。“運營精細化”要求堅持產品服務品質化的同時,注重運營管理全周期,采取即售與持有并舉、輕重資產模式并重的策略,實現收入來源多元化,保障運營收入快速增長,對沖周期風險,實現公司房地產業務的可持續發展。參考國際和國內不動產企業的實踐經驗,卓越的不動產企業普遍具備更強的全周期的運營管理能力,運營精益化能力將成為不動產企業的核心能力。
      3)地產金融化
      資本市場具有優化資源配置、引導資本流向的功能,對于服務實體經濟高質量發展有獨特優勢,其服務實體經濟的作用越來越受到重視。國務院總理李克強在2019年的兩會上作政府工作報告時指出:“改革完善資本市場基礎制度,促進多層次資本市場健康穩定發展,提高直接融資,特別是股權融資比重。”在國家政策支持下,參照國際領先不動產市場的發展經驗,預計房地產金融化趨勢將主要體現為:
      ①國內不動產市場證券化有望政策落地并全面推行。
      上海證券交易所在2019年新年致辭中表示,將進一步發揮債券市場直接融資功能,深化債券產品創新,推動公募REITs試點,加快發展住房租賃REITs。房地產信托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段,是金融服務實體經濟,構建多層次資本市場體系的重要途徑,也是推動經濟去杠桿,防范化解系統性金融風險的有效方式。存量時代,房地產和金融的結合將更加緊密,REITs作為發達市場地產金融的主力軍,也將會成為我國地產金融的主流工具,以及促進房地產與金融良性循環的重要工具。
      ②長期資金配置不動產需求持續上升
      國際經驗表明,保險公司對不動產的投資額占其總資產的比重約2%至6%,而國內險資對不動產的配置低于1%,整體低于國際水平。不動產長期保值增值的特點,國內市場上長期資金配置不動產需求將持續上升,長期資金與不動產深度結合將催生更具競爭力的不動產企業。
      “房地產金融化”將是未來房地產市場的主題之一,越來越多的成熟金融體系將用于承載房地產的存量。
      (2)房地產市場凸顯三大機會
      1)都市圈房地產結構性機會顯現
      隨著都市圈的不斷發展,城市核心區域增量房逐漸減少,由增量市場轉為存量市場,以存量房更新為主,但同時都市圈又面臨遷入人口和內部人口的大量住房需求,因此未來都市圈地產的增量主要集中在城市圈和都市圈外圈層。
      除住宅地產外,功能性地產也是都市圈地產的重要組成部分,包括商業、養老、物流、旅游等地產領域。未來都市圈房地產將呈現跨行政區發展、價格梯度變化、內存外增、功能性地產與能級密切關聯等規律。這幾大規律將互相交疊、共同作用、影響共振,與都市圈當地具體情況結合,共同決定未來都市圈房地產面貌。
      2)從“重資產”持有向“輕資產”運營轉型
      我國房地產行業正逐步進入“存量時代”,如何盤活存量將是新時期房地產行業的重中之重。以REITs為代表的房地產金融正有助于盤活存量資產,將物業資產轉換為流動性更強的現金資產,有效降低企業負債比率,促進房地產業從“重資產”持有向“輕資產”運營轉型,同時提供資金進行行業布局整合,實現上下游整合,打通全產業鏈,從而進一步壯大市場占有率與影響力,挖掘資本市場價值。
      3)精細化運營能力成為房地產業差異化競爭關鍵指標
      房地產業黃金十年的投資熱潮逐漸褪去,房地產企業管理基礎薄弱、內部管理混亂等問題開始逐漸凸顯。可以說,中國房地產企業亟需持續優化管理、加強成本控制、實現快速周轉,這將成為中國房地產企業在未來能否取得持續成功的核心秘訣。房地產企業需要打造差異化的競爭能力,并借助全面預算管理等精細化管理工具,將有限的資源合理、科學地配置于此,最終促進企業價值的持續提升。
      

    報告期內核心競爭力分析   憑借著在產業新城業務的多年耕耘,公司作為產業新城運營商已形成了自身特色鮮明的核心競爭力:   (一)緊扣都市圈化脈絡,戰略選址能力突出   公司作為河北成長起來的、深耕京津冀地區的企業,在京津冀地區的區位優勢明顯。在不斷夯實鞏固京津冀布局優勢的同時,公司還洞察到都市圈已成為中國新型城鎮化的主體形態,都市圈將成為我國未來較長一段時間經濟發展的壓艙石。為了緊緊把握住國家城鎮化邁向都市圈化的歷史機遇,公司積極布局核心都市圈,公司產業新城的異地復制進入全面加速時期。截至報告期末,公司在全國范圍內布局了15個核心都市圈,形成了“3+3+4”的戰略格局,報告期內新增18個產業新城,截至報告期末累計布局77個產業新城。優秀的選址能力已經成為華夏幸福運營產業新城的護城河。   (二)開發性PPP模式先進   公司秉持“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的系統化發展理念,通過創新升級“政府主導、企業運作、合作共贏”的開發性PPP市場化運作模式,在國內率先采用開發性PPP模式與地方政府就產業新城開發項目形成合作,打造“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城,在規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市運營六大領域,為所在區域提供可持續發展的全流程綜合解決方案,為政府與企業合作開展PPP模式開發產業新城提供了優秀范例,創造出“1+1>2”的效果。   (三)產業發展能力持續升級   產業是經濟增長的動力之源,更是產業新城的立根之本。公司堅持以“產業優先”作為核心策略,聚焦新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天等十大重點產業,通過龍頭引領產業集聚、創新與資本雙輪驅動的創新產業發展方式,憑借約4,600人的產業發展團隊,從產業研究規劃、產業落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺建設到全程服務運營,為所在區域提供產業升級的全流程綜合解決方案,打造產業集群。公司產業發展能力作為產業新城業務的重要組成部分,得到各級政府廣泛認可和贊譽,有效推動公司整體業務發展。   (四)建設宜居城市能力突出   公司堅持“以人為本、可持續發展”的城市發展模式。公司堅持活力生長、產城融合、宜居共享、綠色生態四大理念,統籌兼顧城市價值、空間系統、高端產業、智慧城市、新型社區、配套設施、生態活力和可持續發展八大要素,構建產業新城城市產品體系,以先進理念引領城市發展。公司以“戰略前瞻性的規劃、多專協同化的設計、精益高效化的建設、智慧可持續的運營”四位一體,全生命周期推動城市發展。   (五)融資環境與能力不斷改善   公司憑借穩健的經營與業務模式的優異性,已經形成暢通的多元化融資渠道,融資能力突出。公司已與國內多家銀行及其他金融機構建立了長期、穩定的戰略合作伙伴關系,授信額度充足、貸款利率穩定,并積極利用公司債券、中期票據、超短期融資券、PPP資產證券化等多渠道、多種類融資工具,為公司業務開展提供所需資金。   平安人壽入股公司以及公司成為中國平安重要戰略協同企業后,公司的融資環境及結構得到進一步的改善和優化,為公司未來業務的可持續發展提供了堅實保障。   此外,公司已獲得中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級評級公司“AAA”主體信用評級,并且已獲得國際信用評級機構惠譽“BB+”獨立公司評級,展望為穩定。   (六)平安入股,戰略合作,持續發展   報告期內,平安人壽入股華夏幸福,受讓華夏控股轉讓的19.70%公司股份。2018年9月26日,公司與中國平安簽署戰略合作協議,雙方在一站式綜合金融服務、實業協同發展方面展開全方位戰略合作。2019年2月,平安人壽繼續增持5.69%的公司股份。截至本報告披露日,平安人壽與平安資管合計持有公司25.25%股份。   上述權益變動及戰略合作體現了中國平安對公司未來經營發展的持續看好,公司成為了中國平安的重要戰略協同企業,不僅優化了公司治理水平,改善了公司的融資環境與融資結構,為公司的主營業務正常穩健發展提供了堅實保障,也提供了未來進一步結合公司與中國平安各自優勢,在新業務領域積極探索的空間。公司將根據公司未來發展戰略,開拓新模式、新領域、新地域,尋找新的增長點,實現高質量的可持續發展。

    經營計劃
      2019年,公司將切實貫徹公司發展戰略,實現公司業務高質量穩健發展。
      公司部分收并購項目暫未擬定項目名稱。上述開工計劃和竣工計劃可能受到以下因素影響導致變更或調整:
      (1)宏觀經濟、行業周期波動(2)法規政策變更致使開發項目未能如期取得相關證照(3)嚴重自然災害以及突發性公共衛生事件(4)其他不可預測的重大事項。
      上述經營計劃并不構成公司對投資者的業績承諾,投資者應對此保持足夠的風險認識,并且應當理解經營計劃與業績承諾存在差異,敬請投資者注意投資風險。
      

    可能面對的風險
      1、可能面對的風險
      (1)公司的產業園區業務具有投資金額大、業務周期長、業務環節復雜的特點。
      在開發過程中涉及的區域定位規劃、基礎設施與公共設施建設、土地整理、招商引資以及區域綜合服務等眾多環節,需要公司具備較強的綜合開發能力。其中,產業招商受整體宏觀經濟形勢、各地招商引資政策以及招商環境的影響較大;基礎設施建設項目、土地整理的資金投入對資金要求較高;異地復制對公司在不同區域的拓展、經營和管控能力提出了全新要求。
      (2)公司的房地產業務受宏觀經濟整體情況、城鎮化進程、土地政策、房地產相關政策等綜合因素的影響。未來國家房地產市場調控政策總體基調不會轉向,預計2019年在持續貫徹“房住不炒”定位、建立長效機制的同時,政策將以因城施策、分類指導為導向,夯實城市主體責任,以實現“穩地價、穩房價、穩預期”的整體目標,公司的房地產業務在2019年將面臨更大挑戰。
      2、為應對上述風險與挑戰,公司將采取以下應對措施
      (1)繼續聚焦核心都市圈,以“產業優先”作為核心策略,加快產業園區業務異地復制的進程;繼續在投資管控、資產管理、風險管理體系等方面完善產業新城經營投資體系,優化投資策略,增強產業招商能力,不斷提升園區的綜合開發與投資能力。
      (2)繼續加強相關政策的跟蹤與分析研究,依據政策導向不斷靈活調整戰略與策略,堅持推進“一區一策”和“精準投資”,根據不同區域的市場與政策情況尋找合適的投資機會,提升投資效率,減少行業政策風險對公司經營的影響。
      (3)繼續實施降本增效、降費增效等措施保障公司業績增長,同時繼續采用包括PPP資產證券化、直接權益融資在內的多種融資形式,為公司產業園區業務提供資金保障。

     

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