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      殺入千億 一家中型房企的突圍路徑

      來源: 互聯網 作者:佚名

      摘要: “金九銀十”過半,萬科高呼“活下去”驚動行業內外。房企“活不下去”了嗎?其實,中國房地產市場的晴雨表,就藏在上市房企的財報上。10月以來,房企陸續公布了三季報的經營業績。克而瑞的監測數據顯示,32家典

        “金九銀十”過半,萬科高呼“活下去”驚動行業內外。房企“活不下去”了嗎?

        其實,中國房地產市場的晴雨表,就藏在上市房企的財報上。

        10月以來,房企陸續公布了三季報的經營業績。克而瑞的監測數據顯示,32家典型房企的整體銷售額在今年9月超過6000億元,與8月環比僅提高18%,同比去年9月也不過增長32%。顯然,這是一個冷清的“金九”。

        不僅9月,今年前三季度,32家典型房企合計賣出了近5萬億元的房子,同比增長不到40%。行業持續低谷。

        但翻開【金科股份(000656)股吧】(000656)的最新財報,則是另一番景象。金科9月單月銷售額、前9個月整體銷售額分別為128億元、868億元,同比增速達到100%、97%。而縱觀整個行業,已鮮有兩項指標同時達到翻倍式增長的房企。

        從“山城”重慶走出來的金科,在疲軟的市場中走出了一條“逆勢翻紅”的突圍路徑。

        一些房企眼中的寒冬,對另一些房企來說,恰恰是機會。

        圍繞“城市群”制定戰略

        在房企的核心能力中,土地研判和拿地能力尤其重要。能否提前預判風向、踩準市場節奏,往往決定一家房企未來數年的排位。

        而將時間節點拉長,可以看到金科對周期的把控能力。

        2010年,金科一年的銷售額為140億元,進駐城市11個。金科在那一年做了個決定:公司60%的投入集中到以重慶為中心的中西部地區;同時,花10年時間,在重慶、四川、貴州、山西等中西部省份完成30個區縣的戰略布局。這兩大戰略被濃縮為代碼“622”和“1030”,貫徹到公司上下。

        那時金科剛從區域走向全國,并且在籌備上市。戰略調整被業界解讀為投資的重新集中,即保持中西部、長三角、環渤海三個“金三角”布局不變的情況下,金科有意將投資重心轉移回大西南地區,深耕重慶大本營。

        那一年,重慶還不是如今火遍抖音的“網紅”城市;那時候三四線城市也沒有如今所謂“五環外”的概念。但彼時的金科感受到了縣城的力量。

        時任金科重慶公司董事長兼總經理的蔣思海,帶領團隊在開縣打下漂亮一役。6年后,已是金科董事長的蔣思海回憶這段往事仍充滿自豪:“我們在那里帶動了城市面積,擴增了城鎮人口,對開縣的城鎮化貢獻很大。”

        不一味謀求擴張,而是緊跟城鎮化布局,深耕強勢區域,這為金科后來的全國化擴張奠定了厚實的根基。

        2011年,金科上市,彼時被稱作“中國城鎮化第一股”。之后的五年時間,金科銷售額從突破300億元,規模沖入房企排名前30。而直到現在,中西部仍是金科最核心的區域,在重慶,金科以7.4%的市場占有率位居第一.金科聯席總裁方明富透露,就算不把下轄縣城計算在內,其重慶市場份額也是第一。

        2016年,金科“內功”修煉成熟,開啟區域布局的新一輪調整。那是一個市場高歌猛進、房企躁動的年份,由于一二三四線城市量價齊升,許多房企的布局搖擺不定。而金科沒有自亂陣腳,更沒有“隨大流”地走向三四線。

        相反,金科不再以“一二三四線”劃分城市,而是以國家城市群發展戰略為導向,在地圖上圈定了四個城市群——京津冀、長三角、珠三角經濟圈,以及長江經濟帶,并稱為“三圈一帶”。在此基礎上,金科進一步鎖定“核心十城”——重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

        后來,中原地區、粵港澳大灣區、山東半島和北部灣也被納入核心城市群,“三圈一帶”的內涵和外延拓展為八大城市群、25個核心城市,城市入駐清單從1.0版本進化到2.0版本,但“城市群”的核心邏輯沒變。

        

        ▲金科股份的城市布局。圖片來源:金科官網。

        金科聯席總裁方明富接受采訪時稱,城市群是房地產行業未來的主戰場。“調控機制下,一二線城市到三四線城市的傳導效應像波浪一樣,向價格和規模同步發生,”他說,“市場邏輯沒有變,但城市邏輯變了。以都市圈為單元的城市群正在分化,不能再單單按一二三四線城市劃分。”

        2017年,金科判斷,彎道超車的機會來了。該年6月,金科內部傳出《公司發展戰略規劃(2017-2020)》,要求2017年至2020年期間,各年度實現簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元,力爭2020年沖擊2000億元。

        同年,金科地產板塊合約銷售額達到630億元,同比增長97.49%,《戰略規劃》定下的首年目標超額完成。

        這是金科首次明確提出沖刺千億、兩千億的目標。2016年時,金科的年銷售額不過400億元量級,四年沖刺兩千億,已不是再造一個金科這么簡單,可能要再造三四個金科的體量。

        

        ▲金科股份的規模擴張。

        跨越式發展,是基于金科對行業寡頭化的判斷。“絕大多數無法穩固增長慣性的房企,會被清出市場,”金科董事長蔣思海斬釘截鐵,“有規模才有話語權,有規模才有江湖地位。”

        他認為,那些面臨行業轉型風口的房企,無論是重資產還是輕資產轉型,都只是個戰略問題。在行業巨變的大局之下,房企必須取得制定未來戰略的資格。千億,就是那個門檻。有規模效應的房企,更有機會拿到更便宜的土地、更便宜的貸款,“馬太效應”也會越發明顯。

        沖刺千億的戰術調整

        2018年是房企的又一個分水嶺。

        房地產行業正處在低谷。32家典型房企在今年前9個月賣了近5萬億元的房子,但同比僅增長38%。跟往年的增速不可同日而語。

        翻開金科的財報,則可以看到行業中的一抹亮色。今年前三季度,金科實現營業收入268.93億元,同比增長48.79%;實現銷售金額約868億元,同比增長約97%。金科已實現全年目標87%,如無意外,今年就可以提前拿到“千億房企”的資格證。

        其中,第三季度的業績表現尤為突出:7-9月,金科實現營業收入113.5億元,較上年同期增長48.15%。

        拿地方面,金科前三季度在全國新增土地項目92個,計容建筑面積約1771萬平方米,同比增長超110%;權益計容建筑面積1226.73萬平方米。從今年新獲取的土地所在位置來看,金科正繼續“三圈一帶”城市深耕戰略,優化一、二線城市布局,例如在前三季度新進入了廣州、上海市場。同時,金科亦在拿地模式上不斷創新,加強與同行合作,減少拿地成本,降低開發風險。

        

        ▲金科拿地情況。

        金科有自己的變與不變。在調控帶來的階段性困難下,這家企業依舊貫徹“三圈一帶”的戰略布局,顯示出超前的戰略眼光。

        戰略的穩定,讓金科有更多的精力用于團隊的調整和戰術的打磨。

        “規模決定運營能力!”方明富分析,“今年上半年我們銷售面積排名第9,但銷售金額相對排名靠后。金科接下來會更加重視在相對高房價區域調整商品結構,加大投入力度。”

        其所言不虛。在TOP30房企之中,金科銷均價控制在9000元/平方米以下,與同行相比極為“實惠”,也說明其產品結構調整的空間會更大。

        在過去兩三年間,金科圍繞千億目標和城市戰略,完成了組織架構的調整。原有的四大區域拆分成十二大區域,新設深惠、華南、浙滬、京津冀、華中、中原、山東等區域公司。今年5月,金科首進上海,標志著“三圈一帶”區域布局基本完成,實現區域內所有熱點城市全覆蓋。

        同時,金科設立跟投制度,希望通過“雙贏計劃”,充分激活各層級員工的主動性和創造性,形成以高激勵為引擎的激勵機制。

        3月9日,金科股份正式聘任方明富等人為聯席總裁。加上現任總裁蔣思海,這意味著,金科的未來將由多位職業經理人共同掌舵。業界分析,金科大幅調整管理層結構,是為其跨越式發展的目標排兵布陣。

        值得一提的是,和時間賽跑的金科,要的是規模與質量、周轉與利潤的平衡。

        早在2000億元跨越式發展的誓師會上,金科喊出口號,要創新融資渠道、做大融資規模、加快上賬速度,也要合理控制成本、保障整體安全。

        “一方面,組建上下游公司,延展產業鏈,降低成本的同時,提高協同效率;另一方面以兩個標準化為基礎(產品標準化及管理模式標準化),實現規模和利潤同步提升,”蔣思海要求,從經營上重視現金流,重視回款。

        截至9月末,金科股份實現銷售回款634億元,銷售回款率達73%;同時,因銷售回款大幅增加,經營活動產生的現金流量凈額為17.18億元,較去年同期變動幅度達112%。手持貨幣資金近300億元,足以覆蓋一年內到期的215億元負債。

        加速回款,也促使跨越式的規模擴張能更靈活地結轉為利潤。

        財報顯示,今年第三季度,金科歸屬于上市公司股東的凈利潤15.2億元,較上年同期大漲210%,并拉動前三季度凈利潤同比上漲131%至21.9億元。

        回看2014-2017年,金科的凈利潤增長率均未超過50%,而2018年前三季度凈利潤突飛猛進,同比增長率創五年新高。凈利潤的大幅提升,標志著金科開始實現更高的溢價空間、更高質量的規模增長。

        10月20日,金科發布2018年業績預告,預計公司2018年全年凈利潤為30.07億元-40.09億元,同比增長50%-100%。

        行業分化之下,房企的新一輪規模競速悄然展開。作為中型房企突圍的樣本,金科在未來將發生怎樣的蝶變?

      關鍵詞:

      城市,規模,增長,同比,戰略

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